제소전 화해조서 알아보기

일반적으로는 임대인(건물주)에게 피해를 보는 임차인의 기사나 뉴스를 접하게 되지만 반대로 성실히 임대차계약 이행을 하지 않는 임차인 때문에 피해를 보는 임대인도 많이 있습니다. 이러한 이유로 어느정도 규모가 있는 건물의 임대차계약에서는 건물주가 제소전 화해조서 작성을 요구하는 경우가 있습니다. 이처럼 자주 들어보지 못한 법률관련 문서들은 생소하기까지 할 수 있는데요, 이번 포스팅에서는 제소전 화해조서에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

법률에서 말하는 화해는 민법상, 재판상, 제소전 화해로 나누어 볼 수 있습니다. 

민법상 화해는 쌍방간의 합의에 대한 내용을 기록하고 도장을 찍는 것으로 흔히 교통사고나 고소 고발사건등이 있습니다. 재판상 화해는 재판이 진행되고 있는 도중에 화해하는 것으로 확정판결과 동일한 효력을 갖게 됩니다. 마지막 제소전 화해는 소송으로 가는것을 방지하며  추후 상호간의 문제 발생시 화해조서를 통해집행할 수 있는 강제집행력을 확보하는 것 입니다.

임대차계약시에 주로 임대인(건물주)의 요구로 진행하게 되는 제소전 화해조서는 임대차 기간 또는 계약 종료 후 불미스러운 상황으로 인해 법률소송으로 진행될 상황인 경우, 소송으로 인한 절차와 시간, 비용 등 정신적 물리적인 스트레스를 막고 화해를 시도하는 제도로 볼 수 있습니다.

다만, 제소전 화해조서는 그 효력이 확정판결과 동일 하기 때문에 계약사항 불이행에 대한 강제집행이 가능한 권리를 가지게 됩니다. 임대인과 임차인이 서로의 의견이 맞고 상호간에 불합리한 부분이 없이 작성한 제소전 화해조서라면 임대차 계약관계를 성실하게 이행한다면 별다른 문제는 발생하지 않을 것 입니다.

임대인 입장에서는 임대료 연체 방지, 권리금이나 시설비등의 근거, 명도의 쉽고 빠른진행, 시설물 원상복귀 근거 등의 이유로 작성을 하는 경우가 대부분 입니다. 법적인 효력을 지니게 되는 만큼 법무사의 도움을 받아 작성하는 것이 일반적이며 주요한 기재사항은 다음과 같습니다.

• 임대차계약기간 및 만료에 따른 인도조항
• 임대차 계약종료 및 해지시 보증금 연체차임과 관리비등의 공제사항
• 차임연체, 용도변경, 무단전대, 파산결정, 보증금 압류결정시 계약해지 등
• 임대차 만기시 원상회복 관련사항
• 기타 특약사항의 정리
• 화해비용 부담 조항

상기의 내용들이 주로 기재가 되지만, 법원 제출시 화해신청서 상의 검토를 통해 보충이 필요한 경우 보정명령이 나오는 경우가 발생합니다. 제소전 화해조서 비용은 일반 소장에 첨부하는 인지액의 1/5수준이며, 금액에 따른 소송인지대 금액은 다음과 같습니다.

상호간에 믿고 성실하게 의무를 다하는 경우 불필요한 조서가 되겠지만, 혹시 모를 상황에 대비하는 임대인의 요구를 무조건 거절할 수 는 없을 것 입니다. 조서 작성시 임차인 역시 조항을 꼼꼼하게 살펴보고 불합리하거나 수정이 필요한 내용은 협의를 통해 쌍방이 합의가 반드시 필요합니다. 만약 지키기 어려운 조항이 포함되어 있고 협의가 되지 않는 다면 계약을 유보하는 것도 현명한 방법입니다.